【监管】房地产监管不能过于放纵房产中介

    房地产监管不能过于放纵房产中介

北京房租上涨并不简单，其折射出的是中介市场地位的提升，以及对市场的干预、甚至是操纵。这一新现象，不但对市场监管提出了新要求，更对今后房地产调控提出了新的课题。

笔者在京、沪、深三地深入采访发现，虽然上海、深圳的房租问题与北京并不相同，但同样的一个事实却是，国内一线城市的房屋租赁市场已经成熟并正在迅速地扩大，虽然它是在一个完全市场化的环境下成长起来的，但其市场规模已经到了管理层必须加以监督、引导、规范的时候。

权威部门无统计数据房租暴涨至今仍是谜

成交量低迷之下，房价在松动之中，始料不及的是，北京的租赁市场却发出刺耳的上涨声，其间还隐藏着中介影子。

“我在东三环双井边上租的一居原本1800元/月，现在则要到2500元/月。”一位朋友告诉笔者，房租上涨是不争的事实，问题是到底涨了多少。

需要指出的是，作为已经在北京生活十多年的笔者本人，今年对于房租上涨深有同感，身边不少朋友都在抱怨房租上涨。

然而，笔者却发现，北京租金到底涨了多少，面对这一问题，却没有权威部门的声音。笔者只能依靠多位租房朋友的“感性交流”，以及部分中介的不完全统计。

链家地产提供给笔者的一份报告显示，2010年北京房租的均价由1月的2608元/月一路上涨，到5月达到今年最高的2885元/月，6月随着成交区域和成交量的提高，房价小幅下降至2816元/月。

其中，“4月租金环比涨幅达一年半以来月均最高涨幅，平均租金上涨约104元/月。2010年上半年全市平均租金2792元/月，同比上涨19%左右。”报告说。这是笔者所找到最为明确详细的报告，除此而外，北京房租涨跌真是一个谜了。

一位业内人士向笔者私下坦言，恰恰是因为监管上的缺失，使得房屋租赁市场非常混乱。实际上，除去房租之外，笔者还接触到有黑中介不退押金等多种市场乱相。

业内“深喉”吐真相

垄断利润诱中介操盘

如果说，在充分竞争的市场经济之下，个别中介的类似“不退押金”等违规操作还算小问题的话，那么这一次房租的上涨，却有明显的垄断干预，甚至操纵的嫌疑。

“租房需求是内因，但房租上涨的推手却是个别房产中介，就在房租暴涨之前，个别中介连续发出房租上涨声音，以制造舆论。”一位不愿透露姓名的业内“深喉”人士向笔者表示，个别中介公司因房租上涨，仅一个月就净赚千余万。

该人士分析称，有些中介公司通过控制房源，推高租价，吃业主报价和租赁客实缴房租的差价来获利。据分析，以每月2500元的平均租金计算，一般差价大约为租金的10%到20%，按照提价20%计算，一年下来其一套房源多赚3000-6000元。

除此以外，该人士透露，部分中介从业主处收房时，只支付11个月的租金，而其转租给顾客的时候则收取13个月租金，有些房源甚至群组给多个顾客，如此收取的租金远远高出支付给业主的租金。

“这次房租上涨，有某些中介机构赚了不下千万，如果按1.8万套签约量推算，近2个月仅一家中介公司就多赚3000万元。”该人士如是说。

“需求是主因，但一些中介公司推波助澜，难辞其咎。”另一位业内人士也向笔者如此直言。

据分析，租赁全程代理业务的营业模式也存在诸多弊端，给房产中介提供了推高租金的机会，其主要表现在以下几个方面：全程代理房东方收取租金，不良中介借机赚取差价牟利，有些还拖欠租金，挪用房东租金收入。全程代理房东出租房屋，不良中介层层转租，逐级推高租金。有的中介刻意捂房，抬高租金价（1213.30,-0.20,-0.02%）格。

监管仍显无力仅仅是一场“预备赛”？

意料之中的是，涉嫌其间的中介公司却在极力否认。然而，分析人士表示，理论上讲，此一轮房租上涨非同小可，它可以看作是中介公司发展到一定规模、占市场一定比例之后，寻求垄断利润的一次初试。

分析人士指出，几年前，北京房地产中介业务蓬勃发展之初，中介公司是没有实力对市场进行操控的，而经过几年发展之后，中介公司无论是对供需双方数据的掌握，还是对供需双方房源实际把控，都已经今非昔比，对租价的干预能力也大大提高。

笔者根据北京市房地产管理官方网站统计得知，今年1-6月北京前10家中介公司所签租赁合同量共计93215件，占据北京至少90%以上的市场份额。而且，笔者统计发现，名列前5的中介公司所签租赁合同量，占前10家总量的96%，其垄断特征已经有所显现。

令人担忧的是，如果今年北京房租上涨这一苗头得不到遏制，在随后中介所占市场体量进一步扩大后，“房租上涨”必定会卷土重来。

“特别是在目前监管不到位的情况下，租赁市场可以说完全掌握在了中介公司手中，是涨是跌他们说了算。”上述分析人士说。

而且，如果占市场主要份额的多家中介公司，今后“心照不宣、形成默契”联手操纵租赁市场，那将会对整个市场产生很大的危害。

事实上，据分析，此次中介公司如此操盘，与此轮房地产调控也不无关系。

“由于二手房买卖业务量锐减，有些公司就想出‘涨房租’这个馊点子，来弥补业务不足的缺。”一位业内人士说。另外，也有业内人士认为，是中介公司看到了“商机”，借力“操作了一把”。

但是，无论从哪个方面来说，在北京，中介作为市场参与者直接干预市场价格的动机和能力都已经具备，这对目前以及今后的房地产监管，都是一个不能回避的问题。